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_碧桂园:海外突围造“方舟”

2017-10-19 00:12

面对中国房地产业十多年的高速发展,不少开发商正经历着“没有现成经验”的海外突围。

近几年,被称为“华南五虎”之一的碧桂园,不断创造着行业奇“绩”。带着“以快制胜”的生存哲学,保持创新,从广州走向全国再到世界。与很多企业一样,碧桂园内在追求利润的动机和外部不断增强的竞争压力,使得他们有了参与跨国经营的动力和积极性。

在马来半岛的最南端,有着“大马南方门户”之称的新山,碧桂园打响了海外扩张的“第一枪”。8月11日,马来西亚金海湾项目一次性开盘,9000套房屋预售达60%以上,销售额近百亿元人民币,超过了新山去年全年地产项目销售总额。这让当地的开发商目瞪口呆,同时也触动了更多中国地产商的神经。

把房子卖到海外去,可能是很多中国开发商的梦想。当海外媒体用“眼前一亮”来评价碧桂园首个海外项目的时候,杨国强真正做到了。这个农民出身,放过牛、挨过饿的中国商人,突然走进全球视野,也让他一向朴实、低调的形象变得更有国际范儿。

中马关系成出海“定心丸”

经历了十年黄金期的中国地产,不少企业放开视野,走出国门,而选择投资开发区域的关键,外交环境和官方支持也显得尤为重要。

我国领导人常说“远亲不如近邻”。中国的家在亚洲,中国和平发展的根也在亚洲。与邻为善、建立长期友好和平的周边环境是中国全方位外交的战略支撑。

中国驻马来西亚大使柴玺对《经济参考报》记者表示,马来西亚作为最早与中国建交的国家,近几年,两国的经贸和投资合作发展迅猛。最引人关注的是两国分别设立了政府层面的“中马钦州工业园区”和“马中关丹产业园区”,打造两国投资合作旗舰项目。此外,厦门大学在马来西亚设立海外分校,中方企业广泛参与马来西亚基础设施和高铁建设,两国合作在政治、经贸、文化等各领域都迈出了更具实质性的步伐。

相对过去若干年中国企业“走出去”的规模和速度,更多局限于企业特别是国有企业承包工程或跨国并购。然而,作为我国民营房地产业的代表,碧桂园“出海”也是对“走出去”战略一个非常有利的补充。“碧桂园"走出来"参与房地产的开发,无论从设备、产品质量,还是施工水平、海外组织施工的能力都显现出国际水准,也促使了 当 地 开 发 商 水 平 的 大 幅 度 提升。”柴大使告诉记者。

2012年12月4日,碧桂园宣布正式购入马来西亚柔佛州新山金海湾项目。马来西亚总理纳吉布、柔佛州务大臣阿都干尼均出席了投资开发签约仪式,此举显示出马来西亚政府对中国企业投资的重视程度。对于碧桂园来说,这为项目后续的顺利开发打下了一个良好的基础。

自2011年碧桂园进军马来西亚以来,不到一年已确定了三个房产项目,创下中国开发商海外开发规模之最。同时,碧桂园方面透露,已选中并正在洽谈其他具备发展潜力的地块,今年下半年预备在马来西亚多处进行开发。

“第二家园”的巨大吸引力

最近,“抄底欧洲”的呼声不绝于耳,“中国大妈转战韩国楼市”的报道频现,中国买家正在如潮水般地涌向旧金山、悉尼、新加坡等城市。

全美地产经纪商协会的一项调查显示,2012年,中国人已成为美国住宅市场仅次于加拿大的第二大海外购买群体,占美国住宅对外销量的11%,大大高于2007年5%的比重。

随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立,国外的医疗、教育、高福利、养老环境等优势吸引了越来越多的中国富裕阶层和知识精英。中国人海外置业的数量,很难准确地估算出具体的数目,资本管制又进一步增加了问题的复杂性。可是,国内出台的有关政策规定,根本无法浇灭中国人海外置业的热情。

碧桂园总裁莫斌则认为,对于整个房地产业的未来走向,不可能不考虑国人实际的生活需求,也不能不算经济账。在国内已经拥有60万老业主的碧桂园,对自己的产品能满足不同的置业需求显得很有信心。据了解,金海湾项目中国客户占四分之一,其中80%是来自碧桂园的老业主。可见,国人海外置业的热情和购买力,的确给了碧桂园极大的“底气”。

与此同时,马来西亚大力推行的“第二家园计划”(Malaysia MySecondH om eProgram m e),以其较低的门槛、简易的程序、优惠的待遇吸引了不少的外来置业者。从马来西亚官方数据显示,自该项目实施以来,在近2万人的申请中,中国籍申请者约占58%,一直稳居十大来源地首位。

永久产权、不限购、低首付、十年居留签证,无疑每一项都冲击着国人的眼球。在碧桂园“第二家园”购房计划书中看到,30万可全家申请马来西亚居留权;无须通过外国人投资委员会审批;申请第二家园的资产证明已经获得马来西亚政府的认可,所以可以提升申请人银行资信,房屋贷款最高额度可以高达80%,时间长达30年;且第二家园签证属于长期居留权,在马来西亚居住的地点和时间没有限制。

碧桂园马来西亚区域总裁阮家声介绍,由于政府对于收入把控性强,风险控制能力较高,一般来说,本国居民可以申请90%的房屋贷款,拥有“第二家园”计划和具备在当地工作能力的外国人可以申请70-80%的房屋贷款,投资性购房也可以申请50%的贷款,加上按照实际工程进度支付房款,因此在马来西亚的购房压力并不大。

记者在采访中发现,大多数的中国买家将“第二家园计划”视为“类移民”计划。他们尤其看中该计划为商业往来提供的便利,而且还能享受与当地华人同样的教育医疗和保险福利。

“第二家园是一个诱人的计划,而且是一个长期性的政策,我们也会保持政策的连续性与稳定性。”马来西亚柔佛州务大臣阿都干尼告诉记者。

客场淘金的“生意经”

近几年,国内住宅市场面临拿地门槛提高,房价调控保持高压等诸多挑战,国内房地产业普遍认为,进军海外已成为中国房地产业自然而然的选择。

进入2013年,中国房企扩张海外的步伐突然加快。有报告预测,2013年中国海外房地产市场投资将较2012年增长20%。国内的一些知名房企纷纷“出海”,希望借以海外投资反哺国内市场,在不断完善国内布局的同时,进一步拓展海外市场,扩大品牌知名度,分散投资风险。

统计显示,自2012年以来,包括万科、绿地、万达、鑫苑置业、S O H O中国、中国建筑、总部基地、中海外等十余家房地产企业,今年已经在海外开设房产项目或确立投资计划,投资总规模已达上百亿美元。

今年,绿地集团董事长张玉良曾公开表示,投资境外可能获取丰厚收益。在谈及收购、互换酒店资产、购买土地、购买老旧楼宇时,他谈道:“过去这个资产可能需要2亿美元,现在可能1 .5亿美元就谈下来了,这种状况比比皆是。”

2011年12月,碧桂园宣布与马来 西 亚 知 名 房 产 商 大 马 置 地(M ayland)合作,以每股1马币的价格认购合营公司W ealthySignet SdnB hd55%的股权,收购完成后,该公司将成为碧桂园的间接非全资子公司,财务业绩并入公司报表。

碧桂园总裁莫斌在今年半年业绩会上表示,在马来西亚、吉隆坡片区项目的可推货量达160亿元。“项目全部销售完成的话,将会给我们带来非常可观的销售业绩,有可能成为今年碧桂园销售的亮点。”

可见,海外投资的高额利润让碧桂园尝到了甜头。据透露,碧桂园下一步已经启动澳洲和加拿大等城市的海外开发计划。“无论是哪个国家,只要积累宝贵的经验,有市场切入度的话,我们都会看一看。”莫斌如是说。

“双快模式”海外发酵

碧桂园总裁莫斌坦言,“快速开发、快速销售”一向被视为碧桂园的核心竞争力。“我们不管去哪个国家,我们会在遵守各地法律法规的情况下,尽量按照我们"双快模式"去发展,能快到什么程度就到什么程度。不管怎样去做,我们都会做到"入乡随俗"、守法经营。”

对于碧桂园的速度之快,刚刚加入营销队伍的马来西亚华裔方俊甜,有着自己最切身的感受。“我母亲就在距离金海湾一公里的房产项目担任营销总监。碧桂园的大规模进驻,让他们不得不调整原有"坐等上门"的营销策略。按照当地房产开发的经验,以金海湾项目的销售总量论,他们需要十年才能售完。”

2012年年初,34岁的阮家声受命来到马来西亚区域,参与雪兰莪州加影和万挠两幅地块的开发,受限于政府利益、用地规划等问题,导致项目进展缓慢。因此,寻找新的地块,成为他到任后的首要任务。

于是,阮家声和他的6人团队深入槟城、柔佛、马六甲、沙巴、雪兰莪、吉打等地调研。一方面综合各个州的地理位置、市场容量、未来发展潜力,另一方面深入研究各地的土地出让方法、产权年限、优惠政策。“在这个过程中,我们也遇到"水土不服"的问题。可是若能快人一步、抢占先机就足够了。”阮家声说。

历经三个月,当再次与当地开发商、承建商交流的时候,他们惊讶于碧桂园如此短时间内弄懂“游戏规则”。在阮家声看来,马来西亚的房地产市场虽处于起步阶段,接近国内10年前的水平,快速抓住未来的价格上升空间,是海外项目热卖可期最重要的因素。因此,他最终决定选址于马来西亚第二大城市—柔佛州首府新山市,自此打开了新的局面。

新山是马来西亚最南端的小城,新柔长堤将新山与新加坡连接,彼此的角色也被视为与中国深圳和香港类似。“越堤购房”的双城生活,为邻国的新加坡居民提供了置业便利。另据官方资料显示,吉隆坡与新加坡将于2020年前建成高速铁路,有望将两地的路程距离缩短至90分钟。

在完成土地转让谈判后,阮家声迅速推进金海湾项目开发。在曾经的一片几乎废弃的海滩,花6个月时间建造了7000平方米的项目配套会所,将平时需要一至二年批复的政府审批手续也压缩至半年内完成。

阮家声表示,金海湾项目为碧桂园扎根本地,开拓马来西亚事业板块开了个好头。他也坦言,在今后的该项目的实际承建中,仍然会遇到更多不确定因素。“我们将继续坚持设计、建筑、装修、物业管理等一体化开发模式,用产品、性价比、项目规模、销售总额、市场占有率去证明一切。”

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发布时间:2017-10-19 00:12

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